Mietvertrag aus der Sicht des Kapitalanlegers

Immobilien stellen eine langfristige und meist auch sichere Investition dar. Jedoch rentieren sie sich nur, wenn sie auch bewohnt beziehungsweise vermietet werden. An der Stelle wird das Mietrecht relevant, das den Rahmen der Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter absteckt. Zentral dabei: Der Mietvertrag als offizielles Dokument über das Mietverhältnis.

Die erste Entscheidung, die getroffen werden muss, bezieht sich auf die Art der Vermietung. Ob gewerblich oder zu Wohnzwecken, ist eine wichtige Frage, die viele Faktoren des Mietverhältnisses festlegt. Meist bedingt sich die Art der Vermietung jedoch schon aus dem Grundriss der Immobilie und der Verteilung der Räume sowie sanitärer Anschlüsse.

Da eine gewerbliche Vermietung oft mit weniger Aufwand verbunden ist, soll im Folgenden näher auf den Wohnmietvertrag eingegangen werden. Dieser ist die Grundlage, wenn Räume, Wohnungen oder ganze Häuser zum Zweck der Bewohnung vermietet werden sollen. Die Rechte und Pflichten beider Parteien werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §§549 ff. beschrieben.

Da der Vertrag eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen den Unterzeichnern darstellt, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass er vollständig und fehlerfrei ist. Zwar wird der Vertrag durch kleine Fehler nicht nichtig, könnte aber im Streitfall zugunsten des Mieters ausgelegt werden. Der in Deutschland geltende Grundsatz des sozialen Mietrechts schützt häufig vor allem den Mieter, der im Vertragsverhältnis der Abhängige ist.

Der erste Punkt, den ein Mietvertrag abklären sollte, ist die Benennung der Vertragspartner und aller Bewohner des Mietobjektes. Meist reicht es, alle volljährigen Bewohner in den Mietvertrag aufzunehmen.

Im zweiten Teil sollte der Mietvertrag das Objekt der Vermietung beschreiben. Dazu gehören:

  • die Adresse,
  • bei einer Wohnung die räumliche Beschreibung der Lage im Haus (z. B. Hinterhaus, 3.OG, links),
  • eine genaue Nennung der vermieteten Räume und deren Größe

Die Beschreibung der Räumlichkeiten sollte auch die eventuell vorhandene Einrichtung umfassen, die mit vermietet wird. Sollte es sich um Gegenstände handeln, die verschleißen können, wie etwa ein Herd, können Kosten für die Nutzung oder Abstandszahlungen ebenfalls im Mietvertrag festgelegt werden.

Ein weiterer Punkt, den der Mietvertrag regelt, ist die Sicherheit, die der Mieter für die Dauer der Nutzung hinterlegt. In der Regel gibt es drei verschiedene Arten der Sicherheit, die ein Vermieter verlangen kann. Die klassischste Variante ist dabei die Mietkaution.

In einer Höhe von maximal drei Kaltmieten zahlt der Mieter einen Betrag, der als Sicherheit dient. Die Bedingungen, zu denen die Kaution an den Vermieter übergeht, sollten dabei ebenso exakt im Vertrag festgelegt sein. Doch erwachsen aus der Kaution Verpflichtungen für den Vermieter. Dieser muss die Kaution anlegen und ist verpflichtet, den Betrag nach Ende des Vertrages verzinst zurückzuzahlen.

Alternativ dazu kann auch eine Bürgschaft über den Betrag von einer dritten Person als Sicherheit herangezogen werden. Diese Variante ist bei Mietern weniger beliebt, da der Bürge als quasi Unbeteiligter das volle finanzielle Risiko trägt. Beliebter ist der Abschluss einer Wohnhaftpflichtversicherung. Diese zahlt auch die meisten Schäden, die eine Kaution abdeckt, und erspart den administrativen Aufwand bezüglich Kautionskonto oder Bürgschaft.

Des Weiteren sollte im Vertrag auch die Mietdauer vereinbart werden. In der Regel sind Mietverhältnisse auf Dauer angelegt und daher unbefristet. Eine Befristung durch den Vermieter muss jedoch begründet sein und darf nicht aus der Willkür heraus vereinbart werden.

Schlussendlich dürfen auch die Fristen für eine ordentliche Kündigung nicht fehlen. Sie stellen sicher, dass alle Beteiligten ausreichend Zeit haben, um als Mieter eine neue Wohnung und als Vermieter mögliche Nachmieter zu finden.

Da Mietrecht ein komplexes Thema ist, kann es auch nicht schaden, einen Profi zu Rate zu ziehen. Ein Anwalt für Mietrecht oder ein erfahrener Makler kann Sie beim Verfassen des Mietvertrages unterstützen. So können Fehler vermieden werden.

Quelle: Berufsverbands der Rechtsjournalisten e.V.



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